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LA diferencia de lo que ocurría en el ciclo inmobiliario anterior, en la actualidad, la mayoría de las adquisiciones de viviendas se realizan en estado de desarrollo, es decir, sobre plano. Estas viviendas requerirán varios meses para su construcción y, en consecuencia, para ser entregadas a sus futuros propietarios. Cuando finalmente se complete este proceso y los propietarios reciban las llaves de sus nuevas viviendas, no solo adquirirán una serie de derechos sobre la propiedad en sí, sino que también asumirán responsabilidades relacionadas con los espacios comunes del edificio, que incluyen el portal, el salón comunitario y las áreas deportivas, entre otros. Estos espacios comunes serán compartidos con otros vecinos del mismo edificio. Entre las obligaciones que establece la ley, los propietarios deberán respetar las instalaciones generales de la comunidad de propietarios.

Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), se explica que es práctica habitual que, antes de la entrega del edificio, se establezca la comunidad de propietarios en colaboración con el promotor y un administrador de fincas. Esto se hace para que, al ingresar en sus viviendas, los propietarios ya cuenten con los servicios comunes de suministros a nombre de la comunidad. Es importante destacar que la participación del promotor en este proceso está limitada y tiene como objetivo principal asegurar que los clientes puedan disfrutar de sus hogares desde el primer día. El promotor no interviene en la elaboración de estatutos, ya que estos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, ni en la aprobación de presupuestos, que se realiza posteriormente.

La forma en que se constituye esta comunidad influirá en las decisiones que tomen los propietarios en el futuro. El título constitutivo o escritura de división horizontal, elaborado por el promotor, debe detallar los servicios e instalaciones del edificio, así como describir cada piso o local que lo compone. Además, este documento debe establecer la cuota de participación de gastos que corresponde a cada inmueble. Esta cuota se determina en función de la superficie útil de cada propiedad y su uso de los elementos comunes. En este título, el promotor también puede incluir los estatutos de la comunidad, aunque estos pueden elaborarse en un momento posterior cuando la comunidad esté establecida. Los estatutos tienen como objetivo definir las reglas que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios, así como las normas relacionadas con el uso de las viviendas, como la posibilidad de utilizarlas con fines turísticos.

Es común que los estatutos contengan exoneraciones de gastos justificadas por el no uso, siendo el ejemplo más común el de locales a los que se les exime del pago de gastos de mantenimiento y limpieza del interior del edificio, aunque no se exime de los gastos relacionados con obras estructurales o la conservación de elementos como cubiertas y fachadas.

El proceso de constitución de la comunidad comienza cuando se inicia la entrega de las viviendas a sus propietarios, ya sean dos o cien. A partir de ese momento, existe una comunidad propiamente dicha, con el promotor todavía siendo propietario. Sin embargo, antes de la constitución de la comunidad, el edificio debe contar con las conexiones adecuadas de servicios y suministros generales para su funcionamiento. Es responsabilidad de cada propietario, no del promotor, contratar estos servicios a nombre de la comunidad. Para ello, el promotor debe proporcionar los documentos necesarios, como la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y el certificado de instalación eléctrica, de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

En cuanto al inicio del funcionamiento de la comunidad de propietarios, esto ocurre mediante la celebración de una junta de primera constitución, que puede ser convocada tanto por el promotor como por cualquier propietario. En esta junta se debe incluir un orden del día que contemple la constitución formal de la comunidad, el nombramiento de los cargos directivos y administrativos, la aprobación del presupuesto o, en su defecto, la asignación inicial de fondos, las cuotas y cualquier otro asunto relevante para el colectivo.

La constitución de la comunidad requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes en la reunión. El acuerdo resultante se incorpora al Libro de Actas, que puede haber sido legalizado previamente en el Registro de la Propiedad o ser diligenciado después de la constitución de la comunidad. Posteriormente, se deben realizar los trámites con Hacienda para obtener el CIF correspondiente a la comunidad, lo que permitirá abrir una cuenta corriente y realizar los primeros pagos de suministros. En nuestra experiencia, este proceso puede completarse en tres o cuatro días, y los costos asociados a la legalización del Libro de Actas en el Registro no suelen superar los 100 euros.