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Resulta evidente, sólo con asomarse a la temática referida, que la instalación o modernización de los ascensores supone para las Comunidades de Propietarios un fuerte desembolso económico que en muchas ocasiones origina grandes controversias entre los comuneros. Simplemente la lectura del enunciado de este artículo, nos plantea la primera de las cuestiones a tratar: ¿es lo mismo instalar ex novo un ascensor que ad hoc a nivel normativo? Es decir, ¿es lo mismo instalar un ascensor en un edificio que carece de él, que actualizar, reinstalar o modernizar uno existente? -como se dice en el argot de las empresas de elevadores-. La respuesta es no.

Es por ello, que resulta conveniente realizar un estudio pormenorizado de la regulación legal que afecta a estas instalaciones a fin de arrojar algo de luz sobre tan complicado asunto antes de abordar la reforma o instalación de este aparato en las Comunidades de Propietarios.

Conviene destacar, con carácter previo, que antes de entrar en valoraciones, es necesario determinar la naturaleza jurídica del ascensor como elemento común o privativo dentro de una Comunidad de Propietarios. La determinación de los elementos comunes aparece recogida en la escritura de División Horizontal del Edificio (en adelante DH). Elemento esencial de la normativa comunitaria. No obstante, por lo general, podemos considerar que elementos comunes son todos los que sirven para el conjunto del edificio, entre ellos el ascensor, la fachada o el tejado y siempre teniendo presente que todo elemento que no esté descrito en el Título Constitutivo como elemento privativo, es considerado un elemento común. Sin embargo, no hay que olvidar tampoco, que en muchas DH se excluye a locales y bajos comerciales del gasto de conservación y mantenimiento de los ascensores, por lo que habrá que estar al caso concreto y a la DH en particular, siendo así posible, que los gastos referidos se mantengan en exclusiva por los usuarios del servicio, máxime en los casos que locales y bajos no tiene acceso al mismo. Incluso suele ocurrir que los estatutos comunitarios limiten los gastos en función de las condiciones particulares de cada edificio.

De igual manera, resulta necesario tener claro que la condición jurídica de propietario otorga por su mera existencia un abanico de obligaciones y derechos al comunero; como es, entre otras, la obligación de todo propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido en la DH, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, teniendo en cuenta, que la propia Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) entiende que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales.

Sentado lo anterior y entrando en materia, se debe hacer referencia especifica al artículo 7 apartado 1 párrafo 2 de la vigente LPH que establece en relación a los propietarios del inmueble que …/… si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Esta afirmación no constituye una mera sugerencia, si no que por el contrario, impone una verdadera obligación de los propietarios de comunicar, además, sin dilación, la existencia de un elemento común necesitado de la urgencia en su reparación pudiendo incurrir, a mi parecer y según los casos, en una eventual responsabilidad, si bien es cierto, que rara vez entran los tribunales a valorar esta cuestión. En esta línea, y partiendo de que la DH no excluye de sus gastos a ningún comunero, cabe deducir que: de percibir la necesidad de reparación del ascensor, el gastod ebe ser repercutido entre todos los propietarios en función de las cuotas fijadas

Así las cosas, y sin dejar de considerar el ascensor como un elemento común cabe destacar el contenido del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que en su apartado 2 establece que “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b) – que analizaremos a continuación-, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Del tenor literal de la norma, extraemos el primero de los supuestos anteriormente citados: la instalación ex novo del ascensor. Así, la LPH establece, según mi criterio, que la instalación del ascensor es un gasto comunitario divisible entre los comuneros y “basta” con el 51 % de los propietarios que a su vez represente el 51% de las cuotas de participación para su aprobación en Junta quedando obligada la Comunidad al pago de los gastos aun a pesar de las restricciones o limitaciones temporales basándonos, esencialmente, en criterios de accesibilidad. Por su parte, el citado 10.1 apartados a y b contiene el segundo de los supuestos expuestos: la conservación y/o reparación del ascensor considerado como elemento común cuando expone que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Del análisis conjunto de ambos preceptos, anticipamos que ya no nos encontramos únicamente en el supuesto de instalación de un ascensor nuevo como exponíamos anteriormente, si no que estamos ante la existencia de uno defectuoso o incluso que no se adapta a los criterios de accesibilidad universal. Con esta base, se pueden discernir, varias conclusiones. Por un lado, las obras de mantenimiento del ascensor no son opcionales y se pueden encuadrar dentro del apartado de obligatorias ya que su carácter requisito básico de accesibilidad es incuestionable siempre y cuando se consideren ajustes razonables, por tanto, los gastos de conservación derivados son ineludibles para todos los propietarios con el límite de las doce anualidades ordinarias descontadas subvenciones y ayudas. 

En esta línea, la SAP Vizcaya 298/2018, 17 de Octubre de 2018 -y cómo ésta, otras- referida a obras de “bajada a cota 0” explica que: “La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor." No obstante, como ya se ha advertido, en ocasiones la autoregulación comunitaria supone la exclusión de dichos gastos a locales y bajos comerciales, en este sentido, se pronuncia la Sentencia del TS del 3 de febrero de 1994 , que literalmente señala que: "El soporte fáctico referenciado y, más concretamente, el estudio de los Estatutos, en sus artículos de los que se hizo mención explícita, lleva a reafirmarse en la realidad de un régimen peculiar para los locales del sótano y planta baja, basado en el no uso del ascensor, y que se caracteriza en la exención de contribuir a los gastos y obligaciones que afectan a los servicios de ascensor, cuya exoneración, atendiendo al contenido de aquellos artículos, no cabe limitarla a los puros y simples de conservación y mantenimiento, pues debe hacerse extensiva a cuantos requieran el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y, por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor..." También la SAP Asturias sección 7ª de 18 de septiembre de 2009 . que declara la nulidad del acuerdo impugnado en lo que se refiere a la repercusión de gastos del ascensor sobre el titular de un local de negocio, porque constituye un perjuicio que no tiene obligación jurídica de soportar, ya que la propietaria del local no tiene servicio de ascensor, no proporciona utilidad alguna ni a quien ocupa el local, ni a quienes resulten clientes del mismo, y porque lo que realmente revaloriza el ascensor son las dependencias privativas a las que da acceso, del que se sirven y que en la propiedad horizontal se adquieren y venden separadamente.

Por otro lado, la reparación urgente, conservación de elementos esenciales del edificio y los ajustes razonables en materia de accesibilidad no requieren de aprobación en Junta, aunque esto implicare el abono del importe que excede de las doce mensualidades referidas por quien lo solicitó. En este punto, conviene aclarar que el artículo 10 apartado 2 letra c de la LPH expone que : “Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias […/…] procederá lo siguiente: Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales (se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4).

Todas estas consideraciones, suelen plantear a nivel de Comunidad de Propietarios la disquisición que aparece -en las Juntas y posteriores posibles impugnaciones- cuando, ante la reparación de elementos tan costosos como el ascensor, la diferencia de precio entre los presupuestos sometidos a votación -o las opciones restaurativas- son muy dispares entre si, hasta el punto de que elegir una opción u otra puede implicar varios miles de euros. Aparece, por tanto, el problema de determinar qué son ajustes razonables, qué se considera mejora o innovación y qué conservación, para, con esos datos, poder imputar los gastos a los comuneros correspondientes en las cuotas fijadas. Para aclarar estas cuestiones, debemos acudir ineludiblemente a la extensa jurisprudencia.

A pesar de todo lo anterior, la realidad práctica nos indica que rara vez el obligado a pagar sin estar de acuerdo, ausente o habiendo votado “no” pone facilidades para el abono de lo debido. Esto implica, para que la instalación o modernización se lleve a cabo con inmediatez, que el desembolso económico correspondiente al disidente o disidentes morosos debe ser sufragado por los demás comuneros, en tanto en cuanto, no transcurren los plazos legales para las impugnaciones y se resuelven las hipotéticas reclamaciones judiciales. Lo que conlleva un gasto extra e innecesario de tiempo y dienero.

Con todo esto presente, debemos concluir que la instalación o modernización de un ascensor es una cuestión sobre la que se debe de tener muy claro, cúal es la realidad normativa del Edificio ya que el desconocimiento de las parcelas y porcentajes de de gasto de los propietarios puede generar importante controversias jurídicas y en muchos casos enemistades que pueden perdurar durante largo tiempo; por ello, el Administrador debe llevar a cabo en las Juntas donde se aborden estas cuestiones una función didáctica y conocer en profundidad tanto la LPH, como la DH y los estatutos de la Comunidad para poder llevar a cabo una labor de mediación en caso de conflicto. En cualquier caso, y a mi a parecer, dados los tiempos de la Justica es preferible sentar las bases de un acuerdo que tenga contentas a todas las partes ( Síes y noes) y que permita alcanzar las mayorías mas amplias posibles entre los comuneros, en caso contrario, no sólo peligra la instalación de los aparatos si no también la buena vecindad del inmueble.