Inglada & Pescador
ABOGADOS
ADMINISTRACION DE COMUNIDADES
GESTION DE INMUEBLES
 

Uno de los problemas que con mayor frecuencia acucian a las Comunidades de Propietarios son los relativos a la morosidad. Hoy, traemos a análisis la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Julio que vuelve a incidir en consonancia con la Jurisprudencia consolidada (ver STS 242/2020, de 3 de junio) que el plazo de prescripción de las acciones para reclamar las deudas en las Comunidades de Propietarios es de 5 años en virtud de lo preceptuado en el artículo 1966.3 del Código Civil. Sin embargo, a diferencia de las anteriores explica la importancia de la comunicación previa como elemento de interrupción de la prescripción. Aclara que si el propietario no comunica al Administrador domicilio a efecto de notificaciones bastará con que se siga el cauce del artículo 9.1 apartado h de la L.P.H para interrumpir los plazos.

En el caso de autos, la mercantil demandada por la Comunidad de Propietarios notificada mediante burofax en el mismo edificio y posteriormente en el tablo de anuncios de la Comunidad es propietaria de varios inmuebles en el edificio ascendiendo su deuda a mas de 180.000 Euros por el impago de cuotas comunitarias entre el 31 de diciembre de 1998 y el 1 de febrero de 2017.

Tanto en Primera Instancia como en la Audiencia Provincial se da la razón a la Comunidad de Propietarios y se condena a la demandada al pago de lo reclamado, sin embargo, el Tribunal Supremo casa la sentencia y estima parcialmente el recurso de la mercantil demandada.

La cuestión se centra, por un lado, en cuando prescriben las deudas no reclamadas a un propietario y, por otro, si la mera presencia en la Junta de Propietarios del representante legal de la mercantil sirve como elemento de interrupción de la prescripción.

Ambas cuestiones íntimamente relacionadas son resueltas por nuestro alto tribunal en sus fundamentos 4º y 5º:

1. La cuestión relativa al plazo de prescripción para reclamar las cuotas comunitarias fue resuelta por la sentencia 242/2020, de 3 de junio, en la que declaramos que:

"la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC.".

La aplicación de esta doctrina, que ha sido reiterada por las sentencias 182/2021, de 30 de marzo, y 769/2021, de 4 de noviembre, determina la estimación del motivo primero, la desestimación del segundo, y la pérdida de sentido del tercero y el cuarto, que, al estimarse el primero y por lo que se dirá a continuación, quedan privados de efectos prácticos.

1. Dado que resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del art. 1966.3.ª CC, la sentencia tiene que ser casada y esta sala debe asumir la instancia para estimar en parte el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar parcialmente la demanda, condenando a la recurrente a abonar todas las cuotas impagadas desde el 11 de mayo de 2012, pues, al margen de que la demanda no se presentó el 26 de julio de 2017, sino el 1 de septiembre de 2017, tiene razón la recurrida cuando advierte que la recurrente está obviando la reclamación previa a la interposición de la demanda acreditada por los documentos núms. 7 y 8 de la demanda que justifican la remisión de un burofax reclamando la deuda y la publicación de esta en el tablón de anuncios de la comunidad.

Es cierto que el burofax se envió a una de las fincas litigiosas, pero tal circunstancia no le priva de efectividad, ya que, como razona la sentencia de primera instancia (y acoge la sentencia de apelación, que asume de forma íntegra su argumentación), la recurrente nunca indicó al secretario-administrador un domicilio para notificaciones, por lo que con la remisión del burofax reclamando la deuda y su publicación en el tablón de anuncios de la comunidad no hizo más que cumplir lo dispuesto en el art. 9.1.h) LPH.

Por lo tanto, al estar dotado el burofax de 11 de mayo de 2017 de efectos interruptivos de la prescripción lo que procede es condenar a la recurrente a satisfacer la cantidad adeudada desde el día 11 de mayo de 2012 hasta el 1 de febrero de 2017 conforme a lo certificado por el secretario-administrador el 23 de febrero de 2017.”

De lo anterior, se puede deducir, por un lado, de forma inequívoca, que el plazo de prescripción de la acción es de 5 años al amparo del artículo 1966.3 del Código Civil y por otro, que únicamente interrumpirá dicha prescripción la remisión al propietario deudor mediante documento fehaciente y desglose de deuda, bien al domicilio facilitado por el citado propietario a quién ejerza las funciones de administrador o bien mediante los cauces del artículo 9.1 apartado h de la L.P.H.